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Les démarches liées à la construction d’une maison sont nombreuses et souvent fastidieuses. Parmi elles, l’obtention du permis de construire est sans doute l’autorisation la plus importante. Sans l’acquisition de cette permission, il est impossible de démarrer les travaux. Comme le marché immobilier offre souvent des opportunités, énormément de gens veulent se lancer dans la construction d’un groupe de maison, que ce soit pour usage personnel ou professionnel. Dans tous les cas, un permis de construire valant division est indispensable pour ce genre d’opération.

Tout connaitre sur le permis valant division

Selon les termes juridiques, un permis groupé est une autorisation qui peut porter sur la construction de plusieurs habitations dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’un partage en propriété ou en jouissance. La construction de ces bâtiments doit se faire sur un même terrain. Au fil des années, ce type de permission a subi quelques changements. Toutefois, au temps de l’ancien régime du permis de construire groupé, seule une personne morale ou physique pouvait le déposer. En ce régime, le propriétaire devait construire sur le terrain avant de diviser, d’où l’appellation de ce type d’autorisation « permis valant autorisation de division ». Ainsi, il se distinguait du lotissement, qui consistait à diviser avant la construction des demeures. Pour obtenir un permis groupé, il fallait donc qu’une seule personne s’occupe de la construction, et que la division du terrain se fasse uniquement après cette tâche. Afin de déjouer ce système assez complexe, certains propriétaires obtenaient cette autorisation et la transféraient aux acquéreurs du terrain, de façon globale ou partielle. La pratique administrative et la jurisprudence ont largement condamné ce genre de pratique, car la condition de maîtrise de l’ouvrage unique et la chronologie étaient primordiales pour elles.
Un nouveau régime du permis de construire a été créé suite au code de l’urbanisme R 431-24 de 2007. Selon ce texte, trois critères doivent être réunis pour pouvoir obtenir le permis valant division ; il faut plusieurs constructions, un ou plusieurs maitres d’ouvrage, et un partage avant l’achèvement des travaux (ensemble du projet).

Afin de demander ce genre d’autorisation, deux pièces obligatoires sont à joindre ; un plan de division ainsi que les modalités de gestion des voies et espaces communs.

Avantages et inconvénients

Un certain nombre de cas de divisions ne sont pas soumis au régime de lotissement, selon l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme. C’est le cas des divisions « primaires » ainsi que celles réalisées après l’obtention d’un permis de construire valant division.

Dans les deux cas, les projets de constructions sont parfaitement connus avant la réalisation de la division et la densité. Le respect des règles d’urbanisme applicables, la forme urbaine, l’intégration dans le paysage ou encore la nature des travaux ont déjà fait l’objet d’une analyse lors de l’instruction de l’autorisation délivrée. Ainsi, il n’y a plus besoin de valider ces projets une seconde fois par la procédure de lotissement.

Toutefois, les preneurs des lots à bâtir habillés d’une autorisation de construire valant division encourent des risques. Parmi eux, l’insécurité juridique liée au transfert du permis de construire, au contournement de la législation sur le lotissement et à la DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) globale et/ou partielle.

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