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Coefficient d’occupation des sols C.O.S

Dans l’hexagone, il y a ce qu’on appelle le COS ou coefficient d’occupation des sols pour déterminer la quantité de construction (minimale ou maximale) accordée sur une propriété foncière selon sa superficie. Lors de l’instruction des permis de construire, on effectue simultanément le contrôle du COS. Dans d’autres territoires comme la Suisse et le Luxembourg, il équivaut à l’emprise de sol des structures. Certains types de structure (logements sociaux ou logements écologiques) sont avantagés par des dispositions législatives leur permettant de bénéficier d’un COS majoré.
Coefficient d’occupation des sols  Coefficient d'occupation des sols C.O.S 1 1

Qu’est-ce que le COS ?

Le coefficient d’occupation du sol est un coefficient fourni soit par la DDE soit par la mairie. Il peut être différent sur deux parcelles adjacentes ou sur une même parcelle. Pour l’obtenir, il faut se munir d’un plan cadastral et d’une matrice cadastrale. Cette dernière comporte la surface taxable. Pour éviter les erreurs et garantir l’exactitude des données fournies, mieux vaut faire appel à un géomètre qualifié. On doit ensuite trouver un POS ou plan d’occupation du sol ou un PLU, plan local d’urbanisme. Ces types de document définissent la zone dont dépend le terrain et donne les emplacements de constructibilités. Sur les règles dont dépend la parcelle en question, le coefficient d’occupation du sol autorisé sera mentionné.

Comment interpréter le COS ?

On peut interpréter le COS de manières différentes selon les secteurs du PLU secteur ou les secteurs du PLU dans lequel se trouve le terrain. Dans la plupart du temps, on a juste à multiplier la surface de la parcelle par le COS. De cette façon, on obtient la surface de plancher constructible. En général, on ne peut pas dépasser ce coefficient. Mais il existe quand même certaines exceptions comme lors d’un transfert de COS d’un terrain à un autre (suite à un détachement de parcelle) ou lors d’une réalisation d’équipements particuliers. Il se peut aussi qu’on obtienne une autorisation spécifique qui est préalablement prescrite sur le POS ou le PLU.
Coefficient d’occupation des sols  Coefficient d'occupation des sols C.O.S 2 1

Que représente le COS pour le terrain ?

Le COS indique le ratio de constructibilité d’un terrain. Alors si par exemple la parcelle dispose d’un COS de 2, on peut lui accorder le double de sa surface projetée en surface de plancher (SHON). Si son COS est de 0,5, elle ne pourra profiter d’une constructibilité de SDPC de la moitié de sa superficie. Concrètement, un terrain de 1 000 m2 dispose d’un COS de 0,10 selon le PLU. Pour obtenir le SHON, on multiplie 1000 par 0,10 et on obtient donc 100 m2. On peut aussi utiliser le CES ou coefficient d’Emprise au Sol pour déterminer la surface bâtissable de manière plus détournée. Cela permet aussi de garder les espaces verts.